冯仑:进入ICU病房的房企,未来有三个去向

  

6月1日,冯叔在“我们的日子、票子和房子”这场直播中,着重聊了国内地产行业的当下与未来、地产大佬们的心态,以及国际化的住宅投资策略等,我们把这次访谈对话分享出来,希望对你能有所启发。

问:现在有个说法,房地产是中国经济的夜壶。冯叔同意这个观点吗?

冯叔:最近有段子在调侃这种说法,现在光说夜壶不重要,关键看有没有尿。夜壶明显被掏出来了,大家却不想尿了。不过,我看现在前列腺有些无障碍,但尿有些障碍。

目前,市场上悲观情绪和侥幸心理同时存在,过去多轮的房地产周期跌宕,已经让行业人士产生了路径依赖。与其在云山雾绕中猜测,不如摆事实讲道理。现在我们说的房地产,主要说的是住宅,我先界定一下,各级政府目前调控政策的放松都是围绕住宅在做,中国住宅市场经过20年的高速发展后,当人均GDP超过1万美金后,住宅领域进入了减量、减速、减价的时代。

第一,从行业发展看有其必然,过了青春期肯定不长个了,开始动脑子、涨技能、涨社会关系了。所以大家别老盼着长个子,身体是有极限的,换句话说有尿没尿。当人均GDP过了1万美金后,本身尿就在减少。

比如,大部分城市人均住房面积超过40㎡,常住人口城市化率达到60%,步入减量、减速、减价阶段是正常的。

第二,由于中国地区发展的不平衡,住宅市场需求的分化凸显,局部发展快速的城市,还是有尿的,也就是还有需求,再加上复产政策的刺激作用。我认为,江浙沪、成渝、广深珠等省市还是有效果的,因为这些地方人口聚集,城市人口增加,消费需求和工作岗位增加,带动收入增加;再加上住宅的限购限价限贷政策也在放松,住宅企业的优等生也在给予资金和拿地等各方面的支持。

中国房地产市场在乐观高峰时,是一个约20万亿的庞大市场,2021年全国商品房销售额约18.2万亿元,包括新房、二手房、商住等产品,现在行业预估最差也有10万亿的量级,问题是中国发展不均衡、销售热度是不平均的,刚讲的那些地方大概就有10万亿,其他的地方比如鹤岗、鸡西、佳木斯可能就没有销售额。

第三,尽快复工复产对整体经济、房地产行业发展都非常重要,围绕住宅出台的这些政策是会有效果的,但政策的传导有滞后性,要给市场一定的恢复期,因为买房是个长期投资的过程,也是家庭消费的最大支出,所以要等大家回过神来建立信心。

比如疫情稳定了要娶媳妇了,这几年生了娃要买改善房,这些事大概要过阵子才能回过神。我认为,明年住宅市场可能会慢慢恢复一些。

问:前几天,北京、广州、杭州等地集中供地出让,成交总价分别为近500亿、341亿和826亿元,拿地的主力军是地方城投和国企。之前排名在前20名的老朋友几乎都看不到了,这个现象正常吗?冯叔的老朋友们心情是怎么样的?

冯叔:从房企销售额排行榜上,就能看出变化。前年,住宅前10位中有6-7家是民营企业;去年,是倒过来的,大概有3家民营企业,7家是国企;今年,我估计也就是混合所有制万科和碧桂园、龙湖,这3家民营企业在榜。

今后,住宅领域的大体格局是三七开,70%的份额属于国央企和地方城投企业。但在次一级市场,也就是一些三线城市以下的市县,房地产市场的主力还是民营企业,跟打仗一样,正规军不行了,但游击队还是很强大的。一个县城里最大的地产公司还是民营的,因为县里头的国有公司不做住宅开发。而在那些经济较发达的市县,因为地价高、竞争激烈、政府要求高,土地拍卖的时候还是民营和国企三七开。

从数量上看,房地产住宅类公司有七八万家,绝大部分还是民营企业,越是下沉市场越是民企多,但在发达市场还是国企多,这是没办法的事情。

除了住宅市场,我们还可以盘下非住宅市场,有7大类,包括办公、商业、酒店、产业园区、物流仓储、医疗健康和公共物业。公共物业大部分是政府物业,歌剧院、市政大厅、政府办公楼等;医疗健康里,严肃医疗是以政府为主,消费医疗以民营为主;办公和商业其实民营企业多,今后恐怕也是各占一半;物流仓储是地方政府和国企占小一部分,多数还是民营企业,比如普洛斯、嘉民、丰树等都是国外民营;酒店度假比较分散,所以也是民营的多。

如果以这个角度看房地产,民营企业至少占比一半,甚至60%,所以老朋友们还都活着的,就是比较辛苦,经营着中等或小而美的企业。比如,在三线城市以下做细分市场,除住宅以外的个别产品做得好的,就活得还不错,没什么太大压力。在县城做一个购物中心或小酒店,加上靠谱的复合业态,例如餐饮、医疗什么的。

因为房地产的领域太宽泛了,人类70%的时间都在固定的人造空间,房地产的生意就是创造最具价值的固定人造空间,而在出发地和目的地,需要移动的人造空间进行连接,比如汽车、高铁、地铁等。

只要人类70%时间都要在固定的人造空间度过,房地产就能收费,这都叫生意。

问:如果回到2020年,我没记错的话,大概1000亿元就能排名前30位,2000亿元能够排名前15位。在未来的格局里,想要做到2000亿元会变的很困难。所以这些民营企业要如何转型呢?

冯叔:排名前20位的房企至少有七八家已经暴雷了,但暴雷不等于彻底死了,可能是犯病了进ICU病房,这种情况下,他可能活也可能死。未来5-8年他们会怎么样呢?我觉得就三个去向:

第一类是,已经进到ICU病房的,就是破产重组,成功熬过去还能继续,不成功的就送到火葬场了。政府在这些暴雷房企的处置上,已经形成基本的政策方向和原则。

简单地说,救业主不救项目,救项目不救公司,救公司不救老板。最后业主的利益是保住了,个别项目也不会让它烂掉,公司有幸存下来的可能,但老板你是跑不掉的。

第二类是,在还没暴雷之前就疯狂瘦身,在规模、成本、速度上保持均衡,回到适度杠杆的标准上。

世界上优质的住宅公司是有杠杆标准的,一是净负债率30-50%;二是资产负债率在70%以内,现在留存下来的香港住宅公司就这样;三是净现金流为正,这三个指标做到了,这就是健康的住宅公司。

第三类是,提前规划转型的方向,也有两种转型途径。

一是微转型,继续在住宅领域做细分市场,人类的生活方式、人群有很多细分,凡在细分领域做住宅、在区域市场做领头羊的,比如研究三胎改善产品、初次置业的刚需产品等,未来是能够活下来的。

二是小转型,比微转型稍大一点,做相关的多元化住宅产品,或者叫跨界融合,比如康养、旅游、度假等,反正做跟住宅有点关系的新产品,但是一定要谨慎。这叫小转型,也叫转型不转行。

虽然还是做居住功能的产品,但可能不是那么容易,之前高周转的模式行不通了。只能围绕居住这个属性做细分市场,有人做养老公寓,行业里有那么一两家做的还不错,但规模还不够大,因为它的运营门槛很高,企业还处于培育市场、慢慢积累的过程。

不管是微转型还是小转型,这都是国外的经验。二战以后的20年中,美国也有一批住宅公司崛起,但当人均GDP过了1.5万美金,一大批的公司关门倒闭,上述就是他们的转型经验。住宅企业只有两种可能,要么做细分市场,要么做同心圆的多元化,基本上又做销售又做运营,规模都做不大了,也不会做得那么快,进入到了赚小钱、慢钱、长钱的时代。

作为老板也得调整心态,开一句玩笑话,18-25岁的小年轻都想赚快钱、有梦想,但当成为45岁的成熟职场人之后,就不想那么复杂的事情了,而是慢慢地过平凡日子,公司也是同样的道理。

我这些做房地产20年以上的朋友们,已经认清现实、放弃幻想,现在能长长久久地活着就行了。

问:一直担心的是,地产行业崩盘后会对银行系统造成灾难性的地震,这个状况可能发生吗?

冯叔:不会的。纵观房地产整条产业链的信贷,简单来说就是房地产企业贷款,拿地盖房;消费者贷款,买房居住或投资,现在是个人按揭比开发贷的风险大。

开发商破产后,很多都是银行处置不良资产,开发贷都是打了对折的,所以它的安全性是在的,换到地方城投或央国企继续做就完了,而且这些地块的法律关系也是干净的,但个人按揭断供是没办法兜住的。

银行不用担心开发商的贷款,而是要担心疫情下产生的各类问题,能不会即使恢复,断供会出现很多社会问题。比如大家都经历了疫情,凭啥你停息了,我不停息,这就产生了公平问题;身无分文的人没办法贷款给他,但信用正常的人反而继续贷款,会不会导致某些人心理破防;断供以后被法院收了,那这些人住哪儿,产权要不要肃清。这些都是很复杂的问题。

所以,应该引起更多重视的,其实是个人贷款,而不是开发商贷款。

问:过去几年你经常带一些朋友考察海外地产,也在中国台湾地区和美国做过一些投资,你觉得海外房地产对于投资者来说,有多大价值?如果有1000万元,中国上海、日本东京、美国旧金山、英国伦敦,你会如何选择?

冯叔:海外有两种不同的房地产:

一是,如果你想高风险投资住宅,海外某些地区的机会跟过去中国20年的机会有一些可比性,比如越南、泰国、印尼、柬埔寨,在人均GDP攀升到1万美金的过程,房价至少涨了6-10倍,要是想投资住宅,在有发展潜力的核心地段,假定没有非商业风险,我认为闭眼入应该没毛病,当然上述地点不构成推荐意见,只是举例而已。

二是,你想要低风险的稳定投资,上述这些地方不能去,还是要在发达国家市场投资已经租赁出去的REITs资产,此类产品是安全的。

城市三选一的话,我会选择东京,千万资金在伦敦和旧金山买,不太可能有赚钱的机会,上海的话不确定性太大了。但是在东京,我知道用1000万人民币可以买到什么样的资产,比如买到150㎡使用面积的住宅,在东京生活也比较便利,离中国也很近,而且这个资产是一定保值的。

所以,对于我来说,综合性价比最高的城市是东京。

posted on posted @ 22-06-21 01:46  :admin  阅读量:

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